개발제한구역 행위 및 토지매수

도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 주변환경을 보전하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나, 국방부장관의 요청이 있어 보안 상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우 지정하는 구역을 말합니다. 일반적으로 그린벨트라고도 불리며, 토지의 개발이 극히 제한되어 있습니다. 그러나 개발제한구역 내에도 토지의 종류와 용도에 따라 건축이나 개발이 가능한 경우가 있으므로, 토지투자를 할 때는 잘 알아보고 준비해야 합니다.

 

이번 포스팅에서는 개발제한구역의 개념과 종류, 토지투자의 요령과 유의사항, 세금과 수익 등에 대해 알아보겠습니다.

 

개발제한구역 토지매수

 

 

개발제한구역의 개념과 종류

 

 

개발제한구역의 개념

개발제한구역은 국토계획법에 따라 정해지며, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(이하 개특법)에 따라 관리됩니다. 개발제한구역은 토지의 용도와 성질을 나타내는 법적인 요소로, 토지의 활용과 권리에 영향을 미칩니다. 개발제한구역은 토지이용계획확인서에 '자연녹지지역 개발제한구역'이라고 표시되어 있습니다. 개발제한구역 내에서는 원칙적으로 건축이나 개발이 불가능하며, 공익사업 등의 시행으로 발생된 이축권이나 취락지구 등의 특별한 경우에만 가능합니다.

개발제한구역의 종류

개발제한구역은 토지의 종류와 용도에 따라 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

 

단순 개발제한구역: 개발제한구역으로 지정되어 있는 토지로, 공익사업 등의 시행으로 발생된 이축권이 없으면 건축이나 개발이 불가능한 토지입니다. 농경지나 산지 등으로 활용하면서 수용되기를 기다리거나, 매매차익을 노리는 투자전략을 취할 수 있습니다.

 

취락지구: 개발제한구역 내에서 주민이 집단적으로 거주하는 취약지역으로, 주거환경 개선이나 취락정비가 필요한 지역입니다. 토지이용계획확인서에 '자연녹지지역 집단취락지구 개발제한구역'으로 표시되어 있습니다. 이축권이나 취락지구로 지정된 경우에만 건축이나 개발이 가능하며, 근린생활시설이나 주차장 등의 용도변경이나 신축도 가능합니다. 입지가 좋은 취락지구는 가격이 높고 거래가 활발합니다.

 

해제된 개발제한구역: 개발제한구역에서 해제되어 다른 용도지역으로 변경된 토지입니다. 토지이용계획확인서에 '도시지역 제1종 전용(일반) 주거지역 제1종 지구단위계획구역'으로 표시되어 있습니다. 국토계획법에 따라 지구단위계획에 적합한 범위 내에서 건축이나 개발이 가능합니다. 가격이 상승하고 수요가 많습니다.

 

수용예정인 개발제한구역: 공익사업 등의 시행으로 개발제한구역에서 해제되면서 수용되는 토지입니다. 토지이용계획확인서에 '개발제한구역'이라는 표시가 없습니다. 토지소유자는 수용에 따른 보상문제만 남게 되며, 택지개발과 관련된 수용일 경우 이주자택지나 협의수용자택지, 생활대책용지 등을 추가로 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

개발제한구역 토지투자의 요령과 유의사항

 

개발제한구역 토지투자의 요령

개발제한구역 토지투자는 다른 토지와는 달리 양날의 칼과 같아서 일반인들이 쉽게 접근하기 어려운 투자처로 불리고 있습니다. 개발제한구역은 해제나 개발 가능성에 대한 기대감에 땅값이 비싸 투자 비용이 많이 발생할 뿐만 아니라, 개발이 제한되어 있기 때문에 입지와 주변 개발호재만 보고 투자하기는 리스크가 높습니다. 따라서 개발제한구역 토지투자를 할 때는 다음과 같은 요령을 참고하시기 바랍니다.

장기적인 접근

개발제한구역 토지투자는 단기적인 접근보다는 장기적인 접근이 필요합니다. 개발제한구역은 법률이나 정책에 따라 변화할 수 있으므로, 변화의 흐름을 파악하고, 향후 개발이나 해제 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 개발제한구역은 수용이나 이축권 등의 보상이나 권리가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 이해와 예측도 필요합니다.

- 토지의 종류와 용도에 따른 구분:

개발제한구역 내에도 토지의 종류와 용도에 따라 건축이나 개발이 가능한 경우가 있으므로, 토지의 종류와 용도를 잘 구분해야 합니다. 특히, 취락지구나 해제된 개발제한구역은 가격이 높고 수요가 많으므로, 투자의 대상이 될 수 있습니다. 

 

 

개발제한구역 토지투자의 세금과 수익

 

개발제한구역 토지투자의 세금 개발제한구역 토지투자를 할 때는 다음과 같은 세금을 부담해야 합니다.

 

취득세

토지의 가액이 증가한 부분에 대해 과세되며, 과세표준은 용도변경 후의 공시지가에서 용도변경 전의 공시지가를 뺀 금액입니다. 취득세율은 일반적으로 2.2%입니다. 취득세는 지목변경일로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다.

개발부담금

토지의 형질변경 등으로 생기는 이익 중 일정비율을 부담금 형태의 공과금으로 환수하는 제도입니다. 개발부담금은 다음과 같은 경우에 부과됩니다.

• 특별시, 광역/자치시의 660m2 이상의 도시지역
• 990m2 이상의 기타 도시지역
• 1,650m2 이상의 비도시지역 및 그린벨트
• 개발부담금은 개발이익에 25% (개별입지사업) 혹은 20% (계획입지사업)를 곱하여 계산하며, 개발이익은 준공일 공시지가에서 부과개시시점 공시지가를 뺀 금액입니다.

소득세

토지의 매매차익에 대해 과세되며, 과세표준은 매도가액에서 매수가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 소득세율은 종합소득세율에 따라 다르게 적용되며, 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

 

개발제한구역 토지투자의 수익

개발제한구역 토지투자의 수익은 토지의 가격 상승과 매매차익, 임대수익 등으로 나눌 수 있습니다. 토지의 가격 상승은 개발제한구역의 해제나 개발 가능성에 따라 달라지며, 일반적으로 해제된 개발제한구역이나 취락지구는 가격이 높고 수요가 많습니다. 매매차익은 토지를 저렴하게 구입하고 비싸게 팔아서 얻는 이익입니다. 임대수익은 토지를 임대하여 얻는 이익입니다. 임대수익은 토지의 용도와 성질에 따라 다르게 적용되며, 일반적으로 건축이나 개발이 가능한 토지가 임대수익이 높습니다.

 

 

개발제한구역 토지투자의 장단점

 

개발제한구역 토지투자의 장점

개발제한구역 토지투자의 장점은 다음과 같습니다.

 

- 토지의 가치와 활용도를 높일 수 있습니다. 개발제한구역은 토지의 개발이 제한되어 있기 때문에, 개발이나 해제 가능성이 있으면 토지의 가치가 크게 상승하며, 토지의 용도를 다양하게 활용할 수 있습니다.

- 투자수익을 증대시킬 수 있습니다. 개발제한구역은 토지의 가격이 상대적으로 저렴하고, 개발이나 해제 가능성이 있으면 토지의 가격이 급등하므로, 투자대비 상대적으로 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 또한, 토지를 임대하거나 매매하여 임대수익이나 매매차익을 얻을 수 있습니다.

- 토지의 안정성을 확보할 수 있습니다. 개발제한구역은 토지의 개발이 제한되어 있기 때문에, 토지의 보존과 관리가 잘 되어 있으며, 토지의 손실이나 훼손이 적습니다. 또한, 토지의 수요가 안정적이고, 토지의 가격이 크게 변동하지 않습니다.

 

개발제한구역 토지투자의 단점

개발제한구역 토지투자의 단점은 다음과 같습니다.

 

- 토지의 건축이나 개발이 제한됩니다. 개발제한구역은 토지의 개발이 제한되어 있기 때문에, 토지의 용도를 변경하거나 건축물을 지으려면 허가나 인가를 받아야 하며, 이에 따른 비용과 세금을 부담해야 합니다. 또한, 토지의 용도변경이나 건축이 불가능한 경우도 있습니다.

- 토지의 유동성이 낮습니다. 개발제한구역은 토지의 개발이 제한되어 있기 때문에, 토지의 거래가 적고, 토지의 가격이 높습니다. 따라서, 토지를 팔거나 사기 어렵고, 토지의 환금성이 낮습니다.

- 토지의 위험성이 높습니다. 개발제한구역은 토지의 개발이 제한되어 있기 때문에, 토지의 가격이 법률이나 정책에 따라 크게 변동할 수 있습니다. 또한, 토지의 수용이나 이축권 등의 보상이나 권리가 발생할 수 있습니다.

 

 

마무리

 

이상으로 개발제한구역 토지투자에 대해 알아보았습니다. 개발제한구역 토지투자는 토지의 가치와 활용도를 높이고, 투자수익을 증대시킬 수 있는 효과가 있지만, 토지의 건축이나 개발이 제한되고, 토지의 유동성이 낮고, 토지의 위험성이 높습니다. 그러므로 개발제한구역 토지투자를 하기 전에 잘 알아보고 준비해야 합니다.

 

 

GoodLuck!!!